계약갱신권을 쓴 임차인과 전세 재계약 경우에 대해서

경기가 어렵다고 하는데, 소상공인도 문제지만 저희 집 장바구니 물가도 만만치 않습니다. 언제부터인지 사과 중간 크기 7개에 만원 하던 것이 4개밖에 안 줍니다. 사과 맛나는데. 과일킬러인 저도 현재 거실 과일 그릇이 비어 있습니다. 지금 진짜 힘들어요.  

또한 현 아파트 매매가와 전세가가 많이 불안정합니다. 저희 집도 전세를 준 것이 있은데, 많이 떨어졌어요. 매물도 안 나간다고 합니다. 게다가 전세 재계약 기간이 4월에 도래합니다. 정치도 혼돈의 연속이고 산불은 3일째 꺼지지 않아요. 어찌해야 아파트 전세가가 올라갈까요?.

임대인의 관점에서 계약갱신요구권을 행사한 임차인과 전세 계약을 갱신할 때 유의해야 할 사항을 알아보겠습니다.

1. 계약갱신요구권 행사에 따른 기본 사항

(1) 상황

• 임차인은 기존 2년 거주 후 계약갱신요구권을 행사하여 2년 추가 연장을 요구함.
• 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없음.
• 전세금 인상은 최대 5%까지 가능하며, 그 이상은 불가함.

(2) 유의할 점

• 임대인은 계약갱신요구권 행사 여부를 반드시 확인해야 하며, 이를 이유로 부당한 계약 거부는 불가능함.
• 전세금 인상은 5% 이내로만 가능하며, 임차인이 동의하지 않으면 기존 금액으로 2년 연장됨.
• 만약 임대인이 직접 거주하려는 경우, 이를 근거로 갱신을 거부할 수 있으나, 실제 거주하지 않으면 법적 문제가 될 수 있음.
• 계약서 작성 시 ‘갱신요구권 행사에 따른 갱신 계약’ 임을 명확히 기재해야 함.

2. 보증금 조정 및 반환 관련 유의 사항

(1) 전세금 5% 인상 시

• 전세금을 인상할 경우, 임차인이 이를 수용해야 함.
• 인상분 지급 시점을 명확히 계약서에 기재해야 함.
• 새로운 보증금 기준으로 확정일자 및 전세권 설정 여부를 확인해야 함.
• 임차인이 전세자금 대출을 이용 중이라면, 인상된 보증금이 대출 한도 내에서 가능한지 확인 필요.

(2) 임차인이 보증금 일부 반환 요구 시

• 계약갱신요구권 행사 후에도 보증금 일부 반환은 가능하지만, 이는 임대인의 동의가 필요함.
• 반환할 금액이 있는 경우, 임대인은 이를 돌려줄 여력이 있는지 고려해야 함.
• 반환 후 새로운 보증금 기준으로 계약서를 다시 작성하고, 확정일자 재설정이 필요할 수 있음.

3. 계약 종료 및 새로운 임차인 구할 때 유의할 점

(1) 계약 만료 후 재계약 여부

• 계약갱신요구권을 행사한 경우, 총 4년 거주하게 됨.
• 4년 만료 시에는 더 이상 갱신요구권이 없으므로, 임대인은 새로운 임차인을 받을지 여부를 결정할 수 있음.
• 갱신 계약 후 4년이 지나면 임대인은 임차인의 퇴거를 요청할 수 있음.

(2) 새로운 임차인을 구할 때 고려해야 할 점

• 기존 임차인과 계약 종료 후, 새로운 임차인을 구할 때 주변 시세를 반영한 적정 전세금 설정이 중요함.
• 기존 임차인이 계속 거주를 희망하는 경우, 임대인은 시세를 고려하여 새로운 계약을 체결할지 결정해야 함.
• 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 새로운 임차인을 구하지 못하면 반환이 어려울 수 있으므로, 자금 유동성을 고려하여 보증금 반환 계획을 세워야 함.

4. 직접 거주 사유로 갱신 거부할 경우 유의사항

• 임대인이 직접 거주하려는 경우, 실제로 입주해야 하며, 그렇지 않으면 법적 분쟁이 발생할 수 있음.
• 만약 임대인이 ‘거주할 예정’이라고 하고 임차인을 내보낸 뒤 다른 세입자를 받으면 손해배상 청구 대상이 될 수 있음.
• 직접 거주를 이유로 갱신을 거부할 경우, 이를 증빙할 수 있는 자료(전입신고, 거주계획 등)를 준비하는 것이 필요함.

5. 임대인의 추가적인 법적·재정적 대비책

• 보증보험 가입 여부 확인: 기존 임차인이 보증보험에 가입했는지 확인하여, 임대인의 부담이 증가하지 않도록 대비.
• 대출 및 담보 설정 검토: 임대인이 전세보증금을 반환할 때, 기존 대출이 있는 경우 이를 고려하여 반환 계획을 세워야 함.
• 계약서 작성 시 명확한 조항 추가:
• 갱신 계약이라는 점을 명시하고, 보증금 인상 여부 및 반환 조건을 명확히 기록.
• 임차인이 계약 만료 후 퇴거해야 한다는 조항을 명확히 기재하여, 추가적인 분쟁을 방지.

결론

임대인은 계약갱신요구권 행사로 인해 법적 제한을 받지만, 그 안에서 보증금 조정과 계약 조건을 신중하게 관리할 필요가 있음.

• 전세금 조정(5% 이내),
• 보증금 반환 계획,
• 만기 후 새로운 임차인 유치 전략
이 주요 포인트가 되며, 법적 문제가 발생하지 않도록 계약 내용을 꼼꼼하게 검토하는 것이 중요함.